这篇文章是送给那些正打算买房的年轻朋友们，或者在思考如何换房的家庭，还有那些手握房子的业主，想知道未来房价如何走的你们。刚过了828楼市新政的一个月，市场上就出现了让许多人看不懂的现象。成都的20多个项目突然全都撤回了折扣，而像保利和华润这样的企业在上海、杭州、广州等地也统一调高价格。甚至在天津、南京、合肥的改善型房源也不再“送车位”或是总价减10万这些隐性优惠了。涨幅一般在1%到3%之间，但这么多项目一起动手，效果可不小。
而土地市场更是热闹非凡。比如中海，22天内就在11个城市花了228亿元拿地，尤其是和招商、中旅联合体一起以155亿元拿下了上海徐汇的一块地，楼面价高达11.4万元/㎡。大家都不是在喊着去库存吗？这些房企又凭什么集体涨价呢？
简单来说，原因就在“资金”二字。其实房企不是想涨价，而是实在跌不动了。先说说成本问题。土地、建筑、财务、税费一算，成本条条框框把售价的85%到95%都吃掉了。特别是2021年拿的高价地，现在陆续要交付了，很多项目的售价已经跌破保本线。还有新规则把开发周期拉得更长，资金占用成本直接翻倍。根据中信证券的测算，现在核心城市新房开发成本比2023年上涨了15%到20%，售价已逼近甚至低于成本线，卖一套就亏一套，谁愿意这样干？ qyh
债权人这边也不乐意。万科20亿元的中票展期方案遭到78.3%的债权人投票反对，债主们明白，低价甩卖不如等明天回暖，未来的偿付率可能更高。而且，银行的房贷余额已超过50万亿，房价下跌就意味着抵押物缩水、不良率飙升。而老业主们也在承受降价带来的压力，新买家变得更加谨慎。政策层面也不支持，售价低于备案价85%到90%是不会网签的。因此，降价之路几乎被堵死了。
但这还只是“不敢降”，真正让房企“敢涨价”的，是另外一种力量——全球资本。很多人被“外资抛售中国房产”的新闻迷惑了，实际上情况是：旧周期的美元基金在撤退，新一轮长线资本反向进场，这一交接，让定价权正在转移。那些走的外资，很多是基金到期不得不卖。比如南京西路的仙乐斯广场就折价43%转手，卖家真的是“不得不卖”，接手的不少是在低位捡漏的买家。不过，真正注重长线投资的外资却在加速布局。
挪威政府的全球养老基金在2026年上半年持有中国股票的市值超过470亿美元，而阿布扎比投资局在第一季度也增持了223%的A股。根据景顺集团的数据，近60%的全球主权财富基金计划在未来5年加大对中国资产的配置。而李嘉诚家族的举动也很有代表性，长实在过去5年抛售欧洲资产套现超过3500亿港元，手握超过400亿现金，净负债率仅2.3%，并且重启了北京的御翠园项目。这一次的周期切换，他们又做对了。 qyh
虽然外资占比并不大，2026年上半年在大宗交易中还不到3%，但它们却是风向标，真正的核心动力还是来自于国内。39万亿元的保险资金开始涌入市场，例如新华保险联合中金以37亿元收购了9座万达广场，友邦也用87亿元拿下了上海北外滩金融中心，险资看中的是20年的稳定租金现金流。
再看互联网大厂，它们开始集体“扫楼”，这是2026年相当引人瞩目的变化。比如字节跳动在北京的三笔合计87亿元的地块，拼多多33亿元买下整栋陆家嘴作为Temu总部，腾讯也以319亿元买下深圳的“企鹅岛”，马不停蹄。同时，高力国际的数据显示，2026年上半年，上海自用买家的成交额占比从26%猛增到50%。这些租客们开始变成业主，正是一个市场见底的信号。
而央企房企也是摩拳擦掌，滨江时隔11年再次回到上海，开发商在此时出手，是因为他们已经算好了账。私募基金规模达到了25.75万亿元，高净值人群也在行动，一线二手房的成交量在持续上升，形成了“一卖一买”的良性循环。 qyh
资本市场的反应更加迅速。九月份，A股房地产板块以6.28%的月涨幅领跑全市场，万科A股在7个交易日内竟然有4次涨停。而在10月6日，港股的内房股也集体爆发，世茂在盘中涨近11%。险资、公募、外资、南向资金的“三路共振”，持续推高市场的信心。根据经验，地产股的行情通常会领先房价拐点6到9个月。因此，按照这样的节奏，实体楼市在2027年1到2季度稳定的可能性非常大，这与花旗预判的“2027年是核心城市复苏的关键一年”不谋而合。
对于那些持有房产的业主来说，核心城市的好地段房产，接下来的1到2年将是估值修复期。而远郊或人口流出区域的房子，则需要更多的耐心。
那么，各路资本为何选择在2026年集体进场呢？因为估值已经跌到了安全边际，一线优质不动产在高点回调了20%到30%，京沪核心区的租金收益也回升至3%到4%，远超1.25%的定存利率。从政策底、市场底、预期底的共振中，我们可以看到，相关数据显示成交量回升，库存下降，并且高盛和摩根士丹利也开始变得积极起来。资本的玩法也在逐渐转变，它们不再仅仅看重短期的地价，而是在寻求更稳定的收益模式。 qyh
